Комфорт пригорода не потянуть

0

Комфорт пригорода не потянуть

Спрос на массовое дешевое жилье не иссякнет еще долго. Поддерживать его будут дешевая ипотека и перебирающиеся в Петербург в поисках лучшей доли жители регионов России и соседних с ней стран. Малоэтажное и по-настоящему комфортное жилье рискует стать первой жертвой падающей платежеспособности горожан и проектного финансирования.

Переход на проектное финансирование осложнил жизнь девелоперов, не обойдя стороной и тех, кто специализируется на строительстве малоэтажных жилых комплексов. По мнению директора по маркетингу ГК «Красная стрела» Марины Агеевой, ситуация на рынке все менее привлекательна для строительства низкорентабельной малоэтажки.

«В сфере жилищного строительства государство в последнее время внедряет взаимоисключающие инициативы, — отмечает Марина Агева. – С одной стороны, требует ежегодно наращивать объем строительства жилья. С другой – делает все, чтобы жилье стало дорогим, а стройка невыгодной, и это в условиях падающих доходов населения. Непонятно, кто и на какие деньги должен покупать все возрастающие в планах правительства квадратные метры»?

Действительно, механизм долевого строительства появился в свое время не от хорошей жизни, а как возможность дешево привлечь инвестиции и снизить затраты на стройку, а значит и цену метра в продаже. А запретили именно тогда, когда из-за снижения доходов людям становится все сложнее решиться на покупку квартиры. «Конечно, покупать готовое жилье безопаснее, — продолжает Марина Агеева. – Но вот только стоит оно дороже. Было бы логично отложить отмену долевки до лучших времен. Ведь теперь застройщики, вместо бесплатных средств дольщиков, обязаны строить на банковские кредиты. Значит, покупатели будут оплачивать не только расходы на стройку, но и проценты по кредитам, т.к. все эти дополнительные затраты застройщик перекладывает на покупателя. В общем, как всегда: хотели как лучше, а получилось дороже и меньше».

Еще до перехода застройщиков на проектное финансирование, количество малоэтажных проектов в Петербурге и Ленинградской области было невелико. По наблюдениям директора по маркетингу Группы RBI Михаила Гущина, их сокращение за пределами КАД происходило последние 3-4 года. Эксперт связывает это с высокой себестоимостью строительства и низкой ценой продажи, не позволяющей получить положительный финансовый результат.

Девелоперов интересует этот рынок, он кажется привлекательным: цены на землю доступны, строительство малоэтажных домов – недорого. Но себестоимость малоэтажного проекта выше, чем многоэтажный. «Рентабельность напрямую зависит от подготовленности земельного участка, — говорит Михаил Гущин. – Если там есть инженерные сети, инфраструктура, дороги – проект будет рентабельным. Если комплекс строится в поле, когда девелопер сам строит школы, сады, дороги и прокладывает коммуникации, то экономика окажется близкой к нулю. Хотя, есть зоны, где цена продажи позволяет получать маржу. Например, город Пушкин».

Проектное финансирование – это еще один фактор, который подтолкнет к уходу с рынка компании, которые не могут выполнить свои банковские обязательства. Могут также уйти и те, кто в силу объема или отсутствия капитала просто не смогут получить разрешение на строительство. «Сложно сказать, как это отразится на цене, — рассуждает Михаил Гущин. – Все-таки основной фактор, влияющий на нее – это наличие спроса. Если цена в малоэтажке за КАДом начнет приближаться к стоимости квартиры в городе, покупатели будут чаще выбирать городские проекты. Это говорит о том, что люди пока не готовы менять инфраструктуру и транспортную доступность на плюсы экологичной загородной жизни».

Увы, пока комфортная малоэтажка становится все менее доступной из-за высоких цен, клетушки в высотках хоть и с меньшим ажиотажем, но покупают. Денег на них жалеть начнут еще не скоро. «Посмотрите на последние заявления Комитета по труду о том, что население города составляет более 7 млн человек, что на 32% превышает официальные данные Росстата, — говорит директор департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Василий Довбня. – В этих цифрах ответ, почему спрос на дешевое и массовое жилье есть и будет. Его, в частности, поддерживает дешевеющая ипотека и постоянный приток внутренней и внешней миграции в город».

Комментарии закрыты.